질문 : 서울 소재 주택이 경매 개시되어 1억 원(경매비용 제외)에 매각되었는데, 위 주택에는 제1순위로 甲이 2004. 4. 9. 4,000만 원의 저당권을 설정하였고, 그 뒤에 乙·丙·丁은 각 4,000만 원, 2,000만 원, 1,000만 원의 임차보증금으로 전세 살면서 주민등록 전입신고와 확정일자를 乙·丙·丁의 순으로 받았습니다. 그 뒤 戊가 위 주택에 3,000만 원의 저당권을 설정한 경우에 甲·乙·丙·丁·戊는 매각대금에서 각 얼마나 배당받을 수 있는지요?

답변 :  「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항 본문에서 주택의 인도와 주민등록의 전입신고를 마치고 임대차 계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 의한 경매 또는 「국세징수법」에 의한 공매 시 임차주택 등의 매각대금에서 후 순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다.

또한, 「주택임대차보호법」은 일정한 임차인에게 보증금 중 일정액의 최우선 변제권을 인정하고 있습니다(같은 법 제8조). 최우선 변제권이란 일반 채권자, 후 순위 담보권리자보다는 물론이고 자신보다 먼저 담보권을 설정한 담보권자보다도 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말하는데, 이것은 영세임차인의 전 재산이라고 할 수 있는 보증금을 절대적으로 확보해 주기 위하여 인정된 권리입니다.

우선변제를 받을 임차인의 범위와 관련하여, 주택임대차보호법 시행령 부칙 <제20971호, 2008.8.21> 제2조에 따르면, “이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 따른다.”고 규정되어 있으므로, 乙, 丙, 丁은 甲과의 관계에 있어서 甲의 근저당권이 설정될 당시의 주택임대차보호법 시행령에 따라서만 최우선 변제권을 주장할 수 있습니다.

그런데, 甲이 근저당권을 설정할 당시에 시행 중이었던 「주택임대차보호법 시행령」(2008. 8. 21. 개정되기 전의 것) 제4조는 「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증금이 4,000만 원 이하, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외)에서는 3,500만 원 이하, 그 밖의 지역에서는 3,000만 원 이하인 임차인에게만 인정된다고 규정하고 있으며, 그러한 임차인이라도 그 주택에 입주하고 있어야 하며, 그 주택에 대한 경매신청 전까지 주민등록 전입신고가 되어 있어야만 최우선 변제권이 인정됩니다. 이 경우에는 임대차계약서에 확정일자를 받아야만 최우선 변제권이 인정되는 것은 아닙니다.

그런데 위와 같은 요건을 갖춘 임차인이라도 그 보증금 전체에 대하여 최우선 변제권을 인정해주는 것은 아니며, 「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 1,600만 원 이하, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외)에서는 1,400만 원 이하, 그 밖의 지역에서는 1,200만 원 이하의 범위 내에서 최우선 변제권이 인정되며, 최우선 변제권이 인정되는 금액의 합계가 그 주택 가액(대지의 가액 포함)의 2분의 1을 초과하는 경우에는 2분의 1의 범위 내에서만 최우선 변제권이 인정됩니다. 참고로 ‘주택 가액’이라 함은 낙찰(매각)대금에다가 입찰(매수신청)보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰(매수신청)보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 하겠습니다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974).

위 사안에 있어서는 주택임대차보호법상 순위에 관계없이 최우선 변제권이 인정되는 소액보증금액의 합계가 4,200만 원으로 그 주택 가액(대지의 가액 포함)의 2분의 1을 초과하지 않으므로, 위 소액임차인들은 각 보증금을 기준으로 인정된 한도액까지를 가장 먼저 변제받을 수 있을 것입니다. 즉, 서울에서는 4,000만 원 이하의 보증금으로 입주한 임차인에게 최우선 변제권을 인정하므로 乙·丙은 우선적으로 각 1,600만 원을, 丁은 1,000만 원을 우선하여 변제받게 됩니다.

그리고 건물가액(1억 원)에서 최우선 변제권이 인정된 금액을 공제한 나머지 금액(5,800만 원)에서는 우선변제권이 인정되는 선순위 저당권자 甲이 4,000만 원을 받고, 잔액 1,800만 원에 대해서는 확정일자를 받은 乙·丙·丁이 각 그 순위에 의하여 받아야 하는데, 확정일자를 제일 먼저 받은 乙의 채권 잔액이 2,400만 원이므로 이에 변제하고 배당은 종료하게 되는 것입니다.

결국, 甲은 4,000만 원, 乙은 3,400만 원, 丙은 1,600만 원, 丁은 1,000만 원을 변제받게 되고 戊는 한 푼도 변제를 받지 못하게 됩니다.

그러나 위 사안에서 乙·丙·丁이 각 확정일자를 받아 두지 않았다면 乙·丙·丁의 순위에 의한 우선변제권은 인정되지 않으나, 乙·丙·丁의 최우선 변제권은 인정되므로 乙·丙이 우선 각 1,600만 원씩, 丁이 1,000만 원 우선변제를 받고 나머지 금액(5,800만 원)은 순위에 의하여 甲이 4,000만 원을 변제받게 되고 乙·丙·丁은 확정일자를 받지 않아 순위에 의한 우선변제권이 인정되지 않으므로 戊가 나머지 금액 1,800만 원을 변제받게 될 것입니다.

2016년 3월 31일부터 시행된 주택임대차보호법시행령은 최우선 변제권의 범위를 ①서울특별시에서는 보증금이 1억원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 3,400만 원 이하의 범위에서 인정되고 ②수도권 정비 계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(‘서울특별시’는 제외한다)에서는 보증금이 8,000만 원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,700만 원 이하의 범위에서 인정되고, ③광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 6,000만 원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,000만 원 이하의 범위에서 인정되며, ④그 밖의 지역에서는 5,000만 원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,700만 원 이하의 범위에서 인정된다고 규정하고 있습니다.