질문 : 甲·乙·丙은 서울 소재 戊 소유 주택을 전세보증금 각 5,000만 원, 4,000만 원, 3,400만 원에 임차하여 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳤으나 확정일자는 받지 않았고, 그 후 주택소유자 戊는 丁에게 2016년 4월에 1억 원의 근저당권을 설정하여 주었습니다. 만일, 위 주택이 경매되어 경매비용 등을 제외하고 실제 배당할 금액이 1억 5,000만 원이라면 배당 관계는 어떻게 되는지요?

답변 : 「주택임대차보호법시행령」(대통령령 제27078호, 2016. 3. 31.자로 개정된 것)에 의하면, ① 서울특별시에서는 1억 원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 3,400만 원까지, ② 「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 8,000만 원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,700만 원까지, ③ 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외), 세종특별자치시 및 안산·용인·김포·광주시에서는 6,000만 원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,000만 원까지, ④ 그 밖의 지역에서는 5,000만 원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,700만 원까지, 각 최우선변제권이 인정됩니다(이 사례는 저당권이 2016년 4월에 설정된 경우이므로 개정 시행령이 적용되나 개정 시행령의 시행 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권 등이 설정된 경우에는 그 당시에 적용되던 시행령의 규정에 따르게 됨을 유의하시기 바랍니다). 그런데 「주택임대차보호법시행령」제10조 제2항은 “임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.”라고 규정하고 있습니다.

따라서 위 사안의 경우에는 소액임차인이 여러 사람이고 각 보증금이 3,400만 원 이상인 경우이므로 각 임대차계약의 선후나 보증금액 수와는 관계없이 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1에 해당하는 금액을 평등하게 분할하여 배당받게 됩니다. 

즉, 甲·乙·丙이 7,500만 원을 평등분할 하여 각 2,500만 원씩 배당받을 수 있을 것이고, 甲·乙·丙이 확정일자를 받지 않았으므로 丁이 나머지 7,500만 원을 배당받을 수 있을 것으로 보입니다.

그러나 소액 임차인들 중 보증금액이 3,400만 원 미만인 자가 있는 경우에는 각 임차인들의 최우선 변제받을 수 있는 금액의 합산액에 대한 각 임차인의 최우선 변제받을 수 있는 금액의 비율로 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 배당받게 됩니다.

예컨대, 甲·乙·丙의 보증금이 각 4,000만 원, 3,400만 원, 2,000만 원이라면, 이들이 최우선 변제받을 수 있는 금액은 각 3,400만 원, 3,400만 원, 2,000만 원이므로 甲은 28,977,272원(7,500만 원×3,400만 원/8,800만 원, 원 미만 버림. 이하 같음), 乙은 28,977,272원(7,500만 원×3,400만 원/8,800만 원), 丙은 17,045,454원(7,500만 원×2,000만 원/8,800만 원)을 각 배당받을 수 있을 것입니다.