질문 : 甲은 서울 소재 乙 소유 주택을 임차보증금 2,500만 원, 월세 20만 원에 임차하여 입주 및 주민등록 전입신고를 하고 거주하던 중 위 주택이 경매 개시되었고, 위 주택에는 甲이 입주하기 전에 선 순위 근저당권이 설정되어 있었으며, 乙은 개인사업체를 운영하다가 도산하여 乙에게 고용된 근로자들이 체불 된 임금 및 퇴직금을 배당받고자 배당요구신청을 해두었습니다.

그런데 위 주택이 경매절차에서 매각된다고 하여도 그 대금은 甲의 소액보증금과 근로자들의 최종 3월분의 임금 및 퇴직금에 충당하기도 부족한 것으로 보이는바, 이 경우 甲의 소액보증금 최우선변제권과 근로자들의 최종 3개월분의 임금 등 우선변제권의 배당순위는 어떻게 되는지요?

답변 : 「주택임대차보호법」제8조에 따르면, 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 같은 법 제3조 제1항의 요건(입주와 주민등록)을 갖춘 경우, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정되어 있습니다. 이와 관련하여 같은 법 시행령에 따르면 최우선변제권이 인정되는 범위가 규정되어 있는데, 담보물권자가 담보물권을 취득한 시기별(1984. 1. 1. 이후, 1987. 12. 1. 이후, 1995. 10. 19. 이후, 2001. 9. 15. 이후, 2008. 8. 21. 이후, 2010. 7. 26. 이후, 2016. 3. 31. 이후)로 해당 시행령의 개정에 의하여 인정되는 소액보증금의 범위가 달라집니다.

예를 들어, 귀하와 같이 서울특별시 소재 주택에 대한 주택임차권이 근저당권자의 경매신청등기 이전에 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 요건(입주와 주민등록)이 구비되어 있다면, ① 만약 위 근저당권이 1995년 10월 19일 이후에 설정된 것인 경우 보증금 3,000만 원 이하의 임차인에 대하여 1,200만 원까지, ② 2001년 9월 15일 이후에 설정된 경우 보증금 4,000만 원 이하의 임차인에 대하여 1,600만 원까지, ③ 2008년 8월 21일 이후에 설정된 경우 보증금 6,000만 원 이하의 임차인에 대하여 2,000만 원까지, ④ 2010년 7월 26일 이후에 설정된 경우 보증금 7,500만 원 이하의 임차인에 대하여 2,500만 원까지, ⑤ 2014년 1월 1일 이후에 설정된 경우 보증금 9,500만 원 이하의 임차인에 대하여 3,200만 원까지, ⑥ 2016년 3월 31일 이후에 설정된 경우 보증금 1억 원 이하의 임차인에 대하여 3,400만 원까지, 각 소액보증금으로서 최우선변제를 받을 수 있습니다.

한편, 「근로기준법」 제38조 제2항 및 「근로자퇴직급여 보장법」 제11조 제2항은 근로자의 최종 3월분의 임금과 재해보상금 및 최종 3년간의 퇴직금은 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세, 공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다고 규정하고 있습니다.

다만, 퇴직금의 경우에는 1997년 12월 24일 전에 채용된 근로자로서 1997년 12월 24일 이후에 퇴직하는 근로자의 경우에는 1989년 3월 29일 이후부터 1997년 12월 23일까지의 계속근로기간에 대한 퇴직금에 1997년 12월 24일 이후의 계속 근로기간에 대하여 발생하는 최종 3년간의 퇴직금을 산정하여 그 합산액이 250일분의 평균임금 한도로 위와 같은 우선변제권이 인정됩니다(근로자퇴직급여보장법 법률 제7379호 2005. 1. 27. 부칙 제2조).

위 사안의 경우 위와 같은 두 가지 우선변제권이 인정되는 채권간의 경합에 따른 배당순위가 문제되는데, 이에 대하여 구 「근로기준법」하의 재판예규를 보면, “부동산경매의 배당절차에 있어서 주택임대보호법 제8조의 규정에 의한 보증금 중 일정액(주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 경우)과 근로기준법 제30조의2 제2항(현행 제38조)에 규정된 최종 3월분 임금, 퇴직금 및 재해보상금 채권이 서로 경합하는 경우, 두 채권은 모두 우선 채권으로서 양 법 다 같이 상호 간의 우열을 정하고 있지 아니하며, 양쪽의 입법 취지를 모두 존중할 필요가 있으므로 상호 동등한 순위의 채권으로 보아 배당을 실시하여야 할 것이다.”라고 하였는바(부동산경매에서 우선 채권 간의 배당순위, 재판예규 제692호), 이것은 현행 「근로기준법」 아래에서도 동일하게 해석하여야 할 것으로 보입니다.

따라서 귀하는 배당절차에서 근로자들의 최우선변제 되는 임금채권과 같은 순위로 각 채권액의 비율에 따라 안분배당을 받게 될 것으로 보입니다.

참고로, 2016년 3월 31일부터 시행되고 있는 개정 「주택임대차보호법 시행령」은 최우선변제권을, ① 서울특별시의 경우에는 보증금이 1억 원 이하인 경우에 한하여 3,400만 원의 범위에서, ② 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 중 서울특별시를 제외한 지역은 보증금이 8,000만 원 이하인 경우에 한하여 2,700만 원의 범위에서, ③ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 광역시, 세종특별자치시 및 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우에는 보증금이 6,000만 원 이하인 경우에 한하여 2,000만 원의 범위에서, ④ 그 밖의 지역의 경우에는 보증금이 5,000만 원 이하인 경우에 한하여 1,700만 원의 범위에서 각각 인정하고 있습니다.

다만, 위 시행령 규정은 사회경제 상황에 따라 수시로 개정되고, 개정 시행령의 시행 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권 등이 설정된 경우에는 그 당시에 적용되던 시행령의 규정에 따르게 됨을 유의하시기 바랍니다.