질  문  임차인 甲은 임대인 乙과 임대차계약을 체결하였습니다. 甲은 처음 임대차 계약을 체결할 때 보증금 액수가 많아 소액임차인 요건에 해당하지 않았으나 그 후 새로 임대차계약을 하면서 보증금을 감액하여 소액임차인 요건에 해당하게 되었습니다. 이 경우 甲은 최우선변제권을 행사할 수 있나요?

답  변  대법원은 “실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다.”고 판시하였습니다(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결).

따라서 위 판례에 따를 때 새로운 임대차계약이 통정헝위표시에 해당한다는 등의 사정이 없는 한 甲은 감액된 보증금액수에 따라 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

/법무법인 바름