<질    문>   임차인 甲은 기존에 임대인 乙에 대하여 가지고 있던 금전채권을 임대차보증금으로 전환하여 주택 임대차계약을 체결하였는데, 이 경우에도 甲이 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있나요?

<답    변>  대법원은 “주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다.”라고 판시하였습니다(대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결).

따라서 위 판례에 따를 때 임차인 甲이 기존의 금전채권을 임대차보증금으로 전환하기로 하고 임대차계약을 체결하였다 하더라도 甲이 주택임대차 보호법 제3조 제1항의 대항력을 갖추고 동법 제8조, 동법시행령 제11조 등의 요건을 갖추었다면 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사하는데 전혀 문제가 되지 않습니다.

/법무법인 바름