<질    문>  甲은 2012. 9. 26. 乙이 소유하고 있는 건물에 관하여 3,000만 원에 2012. 9. 27.부터 2년간 전세를 얻어 입주하면서 2012. 10. 29. 위 주소로 전입하였다가, 2012. 11. 4. 그 전세권 설정등기를 경료하였습니다. 이후 丙은행은 2013. 8. 3. 乙에게 4,000만 원을 대출해주면서 같은 날 위 건물에 관하여 채권최고액 금 50,000,000원으로 근저당권을 설정 받았으며, 乙이 위 채무를 변제하지 않자 근저당권에 기하여 2014. 3. 임의경매를 신청하였습니다.

甲은 위 경매절차에서 주택임대차보호법상 소액임차인의 지위와 전세권자의 지위를 모두 주장할 수 있을까요?

<답    변>  주택임대차보호법상 보호받는 소액임차인의 지위와 전세권자의 지위를 함께 갖고 있을 경우 경매절차에서 두 지위를 모두 주장할 수 있는지 여부와 관련하여 판례는 “주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액)등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다.

이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다”고 판시하여, 경매절차에서 두 지위 모두 주장할 수 있을 뿐만 아니라 최선순위 전세권자로서 배당요구를 했음에도 받지 못한 보증금이 있을 경우 그 범위 내에서 임차인의 지위가 잔존하고 있으며 임차주택의 매수인에게도 이를 주장할 수 있음을 확인하고 있습니다(대법원 2010. 7. 26. 선고 2010마900 결정).

따라서 본 사안의 경우, 甲은 소액임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 경매절차에서 함께 주장할 수 있고, 전세권자로서 배당요구를 했음에도 보증금 30,000,000중 일부를 변제받지 못한 경우 남은 보증금에 기해 위 주택의 매수인에게 임차인의 지위를 주장할 수 있습니다.